Muristek
Kirayı süresinde ödeme ve yan giderlere katlanmakiracının esas borcudur. Kiraya verenin esas borcu ise kiralananı kullanım amacına uygun teslim etmek ve sözleşmesüresince bu şekilde bulundurmaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) madde 316 hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür.
Kiracı, kiralananda sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Yargıtay 3. HD E. 2017/4599, K. 2018/12416, T. 5.12.2018. Bu en fazla kiralanandaki ankastrelerde, kapı ve pencerelerdeki olağan kullanmaya bağlı yıpranmalar için söz konusudur. Herkesçe bilinmektedir ki, bazı ankastreler düşük kalitelerinden dolayı sık bozulmakta, üzerlerindeki kullanım işaret ve yazıları silinmektedir.
PVC pencereler kalitesizliklerinden dolayı aşırı sıcak ve soğuklarda esnemekte ve deforme olmakta, açılış ve kapanışları bozulmaktadır. İşte olağan ve sözleşmeye uygun kullanıma rağmen meydana gelen bu eksilme ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir. Bununla birlikte ankastrelerin hatalı kullanımı sebebiyle bozulmasından, pencerelerin aşırı zorlama sebebiyle kırılmasından elbette kiracı sorumlu olacaktır. Çünkü kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan değil, sadece kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.
ÖZEL ŞARTLARA DİKKAT!
Bazen kiracılar, kiralanana zorunlu olan faydalı masraflar yapabilirler. Kiracının kiralananda yaptığı faydalı ve zorunlu imalat bedellerini TBK. 526. ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümleri gereğince, kiralayandan talep etmesi mümkündür.
Ancak kira sözleşmesinin özel şartlarına farklı bir şey yazılabilir. Örneğin, kiracıların kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı iyileştirme giderlerinin tamamen kendisine ait olacağı ve sözleşme sona erdiğinde hiçbir bedel ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere kiralanan inşaatın tamamının kiraya verenlerin olacağı gibi bir ifade yazılırsa, bu şart geçerlidir ve tarafları bağlar. Bu koşulda kiracı kiralanana yaptığı faydalı imalat bedellerini kiralayandan isteyemez.
Bir başka örnek vermek gerekirse, mutfak tezgahı ve dolabı eksik kiralandığı belirtilen kira sözleşmesine yukarıdaki şart yazılırsa, kiracı mutfak dolabı ve tezgahın parasını evi boşalırken isteyemez.
Ancak hemen ve önemle belirtmeliyim ki, sözleşmenin özel şartlarında sözleşmenin süre sonunda sona ermesi halinde faydalı ve zorunlu imalatların bedelinin istenemeyeceği yazılı olsa bile bu kural, sözleşmenin olağan süresinde bitmesi halinde geçerlidir. Sözleşme süresinden önce kiracı tarafından haklı sebeplerle feshedilirse, kiracı tarafından yapılan ve kiralanan taşınmazda bulunan tadilatların zorunlu ve faydalı masraflar, imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedelleri düşülerek istenebilir. (6. HD 2015/5213 E., 2016/2040 K.)
Vergilerden kim sorumlu?
Taraflar sözleşmede özel şartlara kimin sorumlu olduğunu açık bir şekilde yazmamışlarsa ve özel mevzuatında da aksi düzenlenmemişse, DASK, zorunlu trafik sigortası gibi zorunlu sigortalardan, emlak vergisi gibi vergilerden kiracı değil, kiraya veren sorumludur, TBK md 302. Çünkü bu giderler doğrudan kullanım ile değil, mülkiyet ile ilgilidir. Ama elbette bu vergi ve giderlerden de kiracının sorumlu olacağı kararlaştırılabilir. Hatta KDV’den dahi kiracı sorumlu kabul edilebilir.
Giderler mülkiyetten değil, kullanımdan kaynaklanıyorsa, örneğin çevre ve temizlik vergisi, aydınlatma vergisi, kiracı sorumlu olur.
Yan giderlere katlanma borcu
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, sözleşmede aksi düzenlenmemişse veya aksine bir yerel adet yoksa, güvenlik, temizlik, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmak zorundadır. Genel hükümlere tabi kiralamalarda ise bunun tam tersi kural geçerlidir.
Kiralanandaki esaslı tamirlerin masraflarına kiralayan katlanır. Örneğin eskiyen ankastrenin yenisi ile değiştirilmesi, asansörün onarımı, çatının aktarımı, dış cephe mantolaması gibi giderler, yan gider değildir, kiracı sorumlu olmaz.
Kiralananı kiralama amacına uygun teslim etme
TBK’nun 301 ve 304-306.maddelerine göre kiralayan kiralananın kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmekle yükümlüdür. Aslında sadece teslim değil, kira sözleşmesi süresince de kiralananın amaca uygun kullanıma elverişli ve eksiksiz bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür (6. HD 2015/8104 E., 2015/9006 K.). Bu şu demektir; henüz mutfak dolabı takılmamış, tuvalet ve banyosu kullanıma hazır olmayan bir taşınmazın konut olarak kiralanması halinde, kanaatimce zaruretten de olsa kiracı içine girse bile kira başlamaz, en azından eksiklikler giderilinceye kadar kira bedelinde indirim yapılması gerekir.
Konut veya işyeri tam ve eksiksiz teslim edilse bile, sonradan kiracının kusuruna bağlı olmadan meydana gelen hasarın da derhal kiralayan tarafından giderilmesi ve konutu veya işyerinin tekrar kullanım amacına uygun hale getirilmesi gerekir. Örneğin fırtınalı bir havada balkon kapılarının açık bırakılması nedeniyle meydana gelen hasardan kiracı, balkon kapıları kapalı olmasına rağmen fırtınaya dayanamadığı için kapının ve pencerenin kırılması şekilde oluşan hasardan kiralayan sorumludur.
Depozitoyu iade etmek
Kira sözleşmelerinin özel şartlar bölümünde, genellikle en fazla üç aylık brüt kira tutarı kadar depozito alındığı, tahliye sırasında kiracının kiralananı borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmektedir. Bu halde, kiralananda sözleşmeye ve amaca uygun kullanım dışında yıpranma ve eksilmeler dışından bir hasar yoksa, kiralanan sözleşmedeki hususi şartlara uygun olarak teslim edilmişse kiralayan depozitoyu iade etmekle yükümlüdür.
YARIN: KİRA BEDELİ VE ARTIRIMIYLA İLGİLİ ÖZEL DURUMLAR